案例分析
當前位置：首頁 | 案例分析建市[2010]68號
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委（建設交通委），北京市規劃委，總后基建營房工程局：
住宅工程質量，關系到人民群眾的切身利益和生命財產安全，關系到住有所居、安居樂業政策的有效落實。近幾年來，住宅工程質量總體上是好的，但在一些住宅工程中，違反建設程序、降低質量標準、違規違章操作、執法監督不力等現象依然存在，重大質量事故仍有發生。為進一步加強質量管理，強化質量責任，切實保證住宅工程質量，現將有關問題通知如下：
一、強化住宅工程質量責任，規范建設各方主體行為
（一）建設單位的責任。建設單位要嚴格履行項目用地許可、規劃許可、招投標、施工圖審查、施工許可、委托監理、質量安全監督、工程竣工驗收、工程技術檔案移交、工程質量保修等法定職責，依法承擔住宅工程質量的全面管理責任。建設單位要落實項目法人責任制，設立質量管理機構并配備專職人員，高度重視項目前期的技術論證，及時提供住宅工程所需的基礎資料，統一協調安排住宅工程建設各相關方的工作；要加強對勘察、設計、采購和施工質量的過程控制和驗收管理，不得將住宅工程發包給不具有相應資質等級的勘察、設計、施工、監理等單位，不得將住宅工程肢解發包，不得違規指定分包單位，不得以任何明示或暗示的方式要求勘察、設計、施工、監理等單位違反法律、法規、工程建設標準和任意更改相關工作的成果及結論；要嚴格按照基本建設程序進行住宅工程建設，不得以任何名義不履行法定建設程序或擅自簡化建設程序；要保證合理的工期和造價，嚴格執行有關工程建設標準，確保住宅工程質量。
（二）勘察單位的責任。勘察單位要嚴格按照法律、法規、工程建設標準進行勘察，對住宅工程的勘察質量依法承擔責任。勘察單位要建立健全質量管理體系，全面加強對現場踏勘、勘察綱要編制、現場作業、土水試驗和成果資料審核等關鍵環節的管理，確保勘察工作內容滿足國家法律、法規、工程建設標準和工程設計與施工的需要；要強化質量責任制，落實注冊土木工程師（巖土）執業制度，加強對鉆探描述（記錄）員、機長、觀測員、試驗員等作業人員的崗位培訓；要增強勘察從業人員的質量責任意識，及時整理、核對勘察過程中的各類原始記錄，不得虛假勘察，不得離開現場進行追記、補記和修改記錄，保證地質、測量、水文等勘察成果資料的真實性和準確性。
（三）設計單位的責任。設計單位要嚴格按照法律、法規、工程建設標準、規劃許可條件和勘察成果文件進行設計，對住宅工程的設計質量依法承擔責任。設計單位要建立健全質量管理體系，加強設計過程的質量控制，保證設計質量符合工程建設標準和設計深度的要求；要依法設計、精心設計，堅持以人為本，對容易產生質量通病的部位和環節，實施優化及細化設計；要配備足夠數量和符合資格的設計人員做好住宅工程設計和現場服務工作，嚴禁采用未按規定審定的可能影響住宅工程質量和安全的技術和材料；要進一步強化注冊建筑師、勘察設計注冊工程師等執業人員的責任意識，加強文件審查，對不符合要求的設計文件不得簽字認可，確保所簽章的設計文件能夠滿足住宅工程對安全、抗震、節能、防火、環保、無障礙設計、公共衛生和居住方便等結構安全和使用功能的需要，并在設計使用年限內有足夠的可靠性。
（四）施工單位的責任。施工單位要嚴格按照經審查合格的施工圖設計文件和施工技術標準進行施工，對住宅工程的施工質量依法承擔責任。施工單位要建立健全質量管理體系，強化質量責任制，確定符合規定并滿足施工需要的項目管理機構和項目經理、技術負責人等主要管理人員，不得轉包和違法分包，不得擅自修改設計文件，不得偷工減料；要建立健全教育培訓制度，所有施工管理和作業人員必須經過教育培訓且考核合格后方可上崗；要按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用；要健全施工過程的質量檢驗檢測制度，做好工程重要結構部位和隱蔽工程的質量檢查和記錄，隱蔽工程在隱蔽前，要按規定通知有關單位驗收；要對施工或者竣工驗收中出現質量問題的住宅工程負責返修，對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規定承擔保修責任。
（五）監理單位的責任。監理單位要嚴格依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同進行監理，對住宅工程的施工質量依法承擔監理責任。監理單位因不按照監理合同約定履行監理職責，給建設單位造成損失的，要承擔違約賠償責任；因監理單位弄虛作假，降低工程質量標準，造成工程質量事故的，要依法承擔相應法律責任。監理單位要建立健全質量管理體系，落實項目總監負責制，建立適宜的組織機構，配備足夠的、專業配套的合格監理人員，嚴格按照監理規劃和規定的監理程序開展監理工作，不得轉讓工程監理業務，不得與被監理的住宅工程的施工單位以及建筑材料、建筑構配件和設備供應單位有隸屬關系或其他利害關系。監理人員要按規定采取旁站、巡視、平行檢驗等多種形式，及時到位進行監督檢查，對達不到規定要求的材料、設備、工程以及不符合要求的施工組織設計、施工方案不得簽字放行，并按規定及時向建設單位和有關部門報告，確保監理工作質量。
（六）有關專業機構的責任。工程質量檢測機構依法對其檢測數據和檢測報告的真實性和準確性負責，因違反國家有關規定給他人造成損失的，要依法承擔相應賠償責任及其他法律責任。工程質量檢測機構要建立健全質量管理體系，嚴格依據法律、法規、工程建設標準和批準的資質范圍實施質量檢測，不得轉包檢測業務，不得與承接工程項目建設的各方有隸屬關系或其他利害關系；要加強檢測工程的質量監控，保證檢測報告真實有效、結論明確，并要將檢測過程中發現的建設、監理、施工等單位違反國家有關規定以及涉及結構安全檢測結果的不合格情況，及時按規定向有關部門報告。施工圖審查機構要依法對施工圖設計文件（含勘察文件，下同）質量承擔審查責任。施工圖設計文件經審查合格后，仍有違反法律、法規和工程建設強制性標準的問題，給建設單位造成損失的，要依法承擔相應賠償責任。施工圖審查機構要建立健全內部質量管理制度，配備合格、專業配套的審查人員，嚴格按照國家有關規定和認定范圍進行審查，不得降低標準或虛假審查，并要按規定將審查過程中發現的建設、勘察、設計單位和注冊執業人員的違法違規行為向有關部門報告。
二、加強住宅工程質量管理，嚴格執行法定基本制度
（七）加強市場準入清出管理。住宅工程要嚴格執行房地產開發、招標代理、勘察、設計、施工、監理等企業資質管理制度，嚴禁企業無資質或超越資質等級和業務范圍承攬業務。要健全關鍵崗位個人注冊執業簽章制度，嚴禁執業人員出租、出借執業證書和印章，從事非法執業活動。對不滿足資質標準、存在違法違規行為，以及出租、出借、重復注冊、不履行執業責任等行為的企業和執業人員，要依法進行處罰。對發生重大質量事故的，要依法降低資質等級、吊銷資質證書、吊銷執業資格并追究其他法律責任。
（八）加強工程招標投標管理。住宅工程要依法執行招標投標制度。嚴禁圍標、串標，嚴禁招標代理機構串通招標人或投標人操縱招標投標。要加強評標專家管理，建立培訓、考核、評價制度，規范評標專家行為，健全評標專家退出機制；要完善評標方法和標準，堅決制止不經評審的最低價中標的做法。對存在圍標、串標的企業以及不正確履行職責的招標代理機構、評標專家要依法進行處罰；對情節嚴重的，要依法降低資質等級、吊銷資質證書、取消評標專家資格并追究其他法律責任。
（九）加強合同管理。住宅工程的工程總承包、施工總承包、專業承包、勞務分包以及勘察、設計、施工、監理、項目管理等都要依法訂立書面合同。各類合同都應有明確的承包范圍、質量要求以及違約責任等內容。對于違反合同的單位，要依法追究違約責任。發生合同爭議時，合同各方應積極協商解決，協商不成的，要及時通過仲裁或訴訟妥善解決，維護合法權益。各地要加強合同備案管理制度，及時掌握合同履約情況，減少合同爭議的發生。對因合同爭議而引發群體性事件或突發性事件，損害房屋所有人、使用人以及施工作業人員合法權益，以及存在轉包、掛靠、違法分包、簽訂陰陽合同等違法違規行為的單位，要依法進行處罰，并追究單位法定代表人的責任。
（十）加強施工許可管理。住宅工程要嚴格執行施工許可制度。依法必須申請領取施工許可證的住宅工程未取得施工許可手續的，不得擅自開工建設。任何單位和個人不得將應該申請領取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規避申請領取施工許可證。各地要切實加強施工許可證的發放管理，嚴格依法審查住宅工程用地、規劃、設計等前置條件，不符合法定條件的不得頒發施工許可證。對存在違法開工行為的單位和個人，要依法進行處罰，并追究建設單位和施工單位法定代表人的責任。對于不按規定頒發施工許可證的有關部門和個人，要依法追究法律責任。
（十一）加強施工圖審查管理。建設單位要嚴格執行施工圖設計文件審查制度，及時將住宅工程施工圖設計文件報有關機構審查；要先行將勘察文件報審，不得將勘察文件和設計文件同時報審，未經審查合格的勘察文件不得作為設計依據。施工圖審查機構要重點對住宅工程的地基基礎和主體結構的安全性，防火、抗震、節能、環保以及廚房、衛生間等關鍵場所的設計質量是否符合工程建設強制性標準進行審查，任何單位和個人不得擅自修改已審查合格的施工圖設計文件。確需修改的，建設單位要按有關規定將修改后的施工圖設計文件送原審查機構審查。凡出據虛假審查合格書或未盡審查職責的審查機構和審查人員要依法承擔相應責任。
（十二）加強總承包責任管理。住宅工程實行總承包的要嚴格執行國家有關法律、法規，總承包單位分包工程要取得建設單位書面認可。嚴禁總承包單位將承接工程轉包或將其主體工程分包，嚴禁分包單位將分包工程再分包。對轉包和違法分包的單位，要依法停業整頓，降低資質等級，情節嚴重的要依法吊銷資質證書。要認真落實總承包單位負責制，總承包單位要按照合同約定加強對分包單位的組織協調和管理，并對所承接工程質量負總責。對因分包單位責任導致工程質量事故的，總承包單位要承擔連帶責任。
（十三）加強建筑節能管理。建設單位要嚴格遵守國家建筑節能的有關法律法規，按照相應的建筑節能標準和技術要求委托住宅工程項目的規劃設計、開工建設、組織竣工驗收，不得以任何理由要求設計、施工等單位擅自修改經審查合格的節能設計文件，降低建筑節能標準。勘察、設計、施工、監理單位及其注冊執業人員，要嚴格按照建筑節能強制性標準開展工作，加強節能管理，提高能源利用效率和可再生能源利用水平，保證住宅工程建筑節能質量。對違反國家有關節能規定，降低建設節能標準的有關單位和個人，要依法追究法律責任。
（十四）加強工期和造價管理。合理工期和造價是保證住宅工程質量的重要前提。建設單位要從保證住宅工程安全和質量的角度出發，科學確定住宅工程合理工期以及勘察、設計和施工等各階段的合理時間；要在住宅工程合同中明確合理工期要求，并嚴格約定工期調整的前提和條件。建設、勘察、設計和施工等單位要嚴格執行住宅工程合同，任何單位和個人不得任意壓縮合理工期，不得不顧客觀規律隨意調整工期。建設單位要嚴格執行國家有關工程造價計價辦法和計價標準，不得任意降低住宅工程質量標準，不得要求承包方以低于成本的價格競標。勘察、設計、施工和監理等單位要嚴格執行國家有關收費標準，堅持質量第一，嚴禁惡意壓價競爭。對違反國家有關規定，任意壓縮合理工期或降低工程造價造成工程質量事故的有關單位和個人，要依法追究法律責任。
（十五）加強施工現場組織管理。施工單位要建立施工現場管理責任制，全面負責施工過程中的現場管理。住宅工程實行總承包的，由總包方負責施工現場的統一管理，分包方在總包方的統一管理下，在其分包范圍內實施施工現場管理。施工單位要按規定編制施工組織設計和專項施工方案并組織實施。任何單位和個人不得擅自修改已批準的施工組織設計和施工方案。建設單位要指定施工現場總代表人，全面負責協調施工現場的組織管理。建設單位要根據事先確定的設計、施工方案，定期對住宅工程項目實施情況進行檢查，督促施工現場的設計、施工、監理等單位加強現場管理，并及時處理和解決有關問題，切實保證住宅工程建設及原有地下管線、地下建筑和周邊建筑、構筑物的質量安全。設計單位要加強住宅工程項目實施過程中的駐場設計服務，及時解決與設計有關的各種問題。要加強與建設、施工單位的溝通，不斷優化設計方案，保證工程質量。監理單位要加強對施工現場的巡查，認真履行對重大質量問題和事故的督促整改和報告的責任。對于因建設、設計、施工和監理單位未正確履行現場組織管理職責，造成工程質量事故的，要依法進行處罰，并追究單位法定代表人的責任。
（十六）加強竣工驗收管理。住宅工程建成后，建設單位要組織勘察、設計、施工、監理等有關單位嚴格按照規定的組織形式、驗收程序和驗收標準進行竣工驗收，并及時將有關驗收文件報有關住房和城鄉建設主管部門備案。各地要加強對住宅工程竣工驗收備案的管理，將竣工驗收備案情況及時向社會公布。未經驗收或驗收不合格的住宅工程不得交付使用。住宅工程經竣工驗收備案后，方可辦理房屋所有權證。對發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定以及建筑節能強制性標準行為的，或采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的住宅工程項目，要限期整改，重新組織竣工驗收，并依法追究建設單位及其法定代表人的責任。
有條件的地區，在住宅工程竣工驗收前，要積極推行由建設單位組織實施的分戶驗收。若住房地基基礎和主體結構質量經法定檢測不符合驗收質量標準或全裝修住房的裝飾裝修標準不符合合同約定的，購房人有權按照合同約定向建設單位索賠。
（十七）加強工程質量保修管理。建設單位要按照國家有關工程質量保修規定和住宅質量保證書承諾的內容承擔相應法律責任。施工單位要按照國家有關工程質量保修規定和工程質量保修書的要求，對住宅工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷予以修復。在保修期內，因住宅工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求，建設單位可以向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。對因不履行保修義務或保修不及時、不到位，造成工程質量事故的建設單位和施工單位，要依法追究法律責任。建設單位要逐步推進質量安全保險機制，在住宅工程項目中實行工程質量保險，為用戶在工程竣工一定時期內出現的質量缺陷提供保險。
（十八）加強工程質量報告工作。各地要建立住宅工程質量報告制度。建設單位要按工程進度及時向工程項目所在地住房和城鄉建設主管部門報送工程質量報告。質量報告要如實反映工程質量情況，工程質量負責人和監理負責人要對填報的內容簽字負責。住宅工程發生重大質量事故，事故發生單位要依法向工程項目所在地住房和城鄉建設主管部門及有關部門報告。對弄虛作假和隱瞞不報的，要依法追究有關單位責任人和建設單位法定代表人的責任。
（十九）加強城市建設檔案管理。住宅工程要按照《城市建設檔案管理規定》有關要求，建立健全項目檔案管理制度。建設單位要組織勘察、設計、施工、監理等有關單位嚴格按照規定收集、整理、歸檔從項目決策立項到工程竣工驗收各環節的全部文件資料及竣工圖，并在規定時限內向城市建設檔案管理機構報送。城市建設檔案管理機構和檔案管理人員要嚴格履行職責，認真做好檔案的登記、驗收、保管和保護工作。對未按照規定移交建設工程檔案的建設單位以及在檔案管理中失職的有關單位和人員，要依法嚴肅處理。
（二十）加強應急救援管理。建設單位要建立健全應急搶險組織，充分考慮住宅工程施工過程中可能出現的緊急情況，制定施工應急救援預案，并開展應急救援預案的演練。施工單位要根據住宅工程施工特點制定切實可行的應急救援預案，配備相應裝備和人員，并按有關規定進行演練。監理單位要審查應急救援預案并督促落實各項應急準備措施。住宅工程施工現場各有關單位要重視應急救援管理，共同建立起與政府應急體系的聯動機制，確保應急救援反應靈敏、行動迅速、處置得力。
三、強化工程質量負責制，落實住宅工程質量責任
（二十一）強化建設單位法定代表人責任制。建設單位是住宅工程的主要質量責任主體，要依法對所建設的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在設計使用年限內的質量負全面責任。建設單位的法定代表人要對所建設的住宅工程質量負主要領導責任。住宅工程發生工程質量事故的，除依法追究建設單位及有關責任人的法律責任以外，還要追究建設單位法定代表人的領導責任。對政府部門作為建設單位直接負責組織建設的保障性安居工程發生工程質量事故的，除依法追究有關責任人外，還要追究政府部門相關負責人的領導責任。
（二十二）強化參建單位法定代表人責任制。勘察、設計、施工、監理等單位按照法律規定和合同約定對所承接的住宅工程承擔相應法律責任。勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人，對所承接的住宅工程項目的工程質量負領導責任。因參建單位責任導致工程質量事故的，除追究直接責任人的責任外，還要追究參建單位法定代表人的領導責任。
（二十三）強化關鍵崗位執業人員負責制。住宅工程項目要嚴格執行國家規定的注冊執業管理制度。注冊建筑師、勘察設計注冊工程師、注冊監理工程師、注冊建造師等注冊執業人員應對其法定義務內的工作和簽章文件負責。因注冊執業人員的過錯造成工程質量事故的，要依法追究注冊執業人員的責任。
（二十四）強化工程質量終身負責制。住宅工程的建設、勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執業人員要按各自職責對所承擔的住宅工程項目在設計使用年限內的質量負終身責任。違反國家有關建設工程質量管理規定，造成重大工程質量事故的，無論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應責任。
四、加強政府監管和社會監督，健全住宅工程質量監督體系
（二十五）加強政府監管。各級住房城鄉建設主管部門要加強對建設、勘察、設計、施工、監理以及質量檢測、施工圖審查等有關單位執行建設工程質量管理規定和工程建設標準情況的監督檢查。要加大對住宅工程質量的監管力度，特別要加大對保障性安居工程質量的監管力度。要充分發揮工程質量監督機構的作用，嚴格按照工程建設標準，依法對住宅工程實行強制性工程質量監督檢查，對在監督檢查中發現的問題，各有關單位要及時處理和整改。對檢查中發現問題較多的住宅工程，要加大檢查頻次，并將其列入企業的不良記錄。對檢查中發現有重大工程質量問題的項目，要及時發出整改通知，限期進行整改，對違法違規行為要依法予以查處。要加強質量監管隊伍建設，充實監管人員，提供必要的工作條件和經費；要嚴格質量監督機構和人員的考核，進一步加強監管人員培訓教育，提高監管機構和監管人員執法能力，保障住宅工程質量監管水平。
地方政府要切實負起農房建設質量安全的監管責任，采取多種形式加強對農房建設質量安全的監督管理工作，加大對農民自建低層住宅的技術服務和指導。實施統建的，要參照本文件進行管理，并嚴格執行有關質量管理規定。
（二十六）加強社會監督。建設單位要在住宅工程施工現場的顯著部位，將建設、勘察、設計、施工、監理等單位的名稱、聯系電話、主要責任人姓名和工程基本情況掛牌公示。住宅工程建成后，建設單位須在每棟建筑物明顯部位永久標注建設、勘察、設計、施工、監理單位的名稱及主要責任人的姓名，接受社會監督。各地和有關單位要公布質量舉報電話，建立質量投訴渠道，完善投訴處理制度。要進一步加強信息公開制度，及時向社會公布住宅建筑工程質量的相關信息，切實發揮媒體與公眾的監督作用。所有單位、個人和新聞媒體都有權舉報和揭發工程質量問題。各有關單位要及時處理在社會監督中發現的問題，對于不能及時處理有關問題的單位和個人，要依法進行處罰。
（二十七）加強組織領導。各地要高度重視，加強領導，認真貫徹“百年大計，質量第一”的方針，充分認識保證住宅工程質量的重要性，要把 強化質量責任，保證住宅工程質量擺在重要位置。要認真貫徹中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于實行黨政領導干部問責的暫行規定》，嚴格落實黨政領導干部問責制，對發生住宅工程質量事故的，除按有關法律法規追究有關單位和個人的責任外，還要嚴格按照規定的問責內容、問責程序，對有關黨政領導干部進行問責。各地要結合本地區住宅工程質量實際情況，切實采取有效措施，進一步做好宣傳和教育工作，增強各單位及從業人員的責任意識，切實將住宅工程質量責任落實到位，真正確保住宅工程質量。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二○一○年五月四日